Pareceres e Decisões Aplicáveis
Diante da legislação mencionada, os condomínios não podem impedir ou limitar o seu direito de alugar suas acomodações. Qualquer decisão nesse sentido é ilegal, seja ela tomada pelo síndico ou pela assembleia do condomínio.
Por ser uma modalidade recente para conectar pessoas, alguns anfitriões e condomínios por vezes se questionam sobre a legislação aplicável aos aluguéis realizados por meio da plataforma Airbnb (e outras que também anunciem imóveis para alugar). Diante disso, contatamos especialistas para trazer esclarecimentos sobre o assunto.
Dr. Jorge Cesa, Doutor em Direito pela Universidade de São Paulo e autor de diversos livros e publicações sobre Direito Civil, confirma que “os condomínios não podem vedar o aluguel da unidade autônoma, objeto do direito de propriedade alheio. Em primeiro lugar, há expressa disposição legal autorizativa na Lei do Inquilinato. Em segundo, o condomínio não tem competência para regular tal matéria”. Ele também acrescenta que qualquer conduta do condomínio tendente a proibir ou limitar o seu direito de alugar seu imóvel “pode ensejar abuso de direito e, como tal, ilícito gerador de indenização”.
Dr. Anderson Schreiber, Professor Titular de Direito Civil da Universidade do Estado do Rio de Janeiro (UERJ), Doutor em Direito Civil pela UERJ e em Direito Privado Comparado pela Università degli studi del Molise (na Itália), Procurador do Estado do Rio de Janeiro e autor de diversas obras em Direito Civil, reforça que “proibir a locação por temporada revela-se incompatível com a função social da propriedade, além de atentar contra os direitos essenciais do proprietário (art. 1.228) e do condômino (art. 1.335, I)”. Dr. Anderson ressalta, também, que a plataforma Airbnb “explora precisamente o desapego contemporâneo aos serviços de hospedagem, aproximando usuários que valorizam a cessão do uso e gozo do bem imóvel como elemento primordial da contratação. O Airbnb é, nesse sentido, a verdadeira antítese da hospedagem”.
Dr. Cristiano de Sousa Oliveira também se manifesta nesse sentido. Ele é consultor jurídico condominial, membro da Comissão de Direito Condominial da OAB/SP e autor do livro Sou Síndico. E agora? Reflexões sobre o Código Civil e a Vida Condominial em 11 lições. Como ele esclarece, não basta que as decisões dos condomínios sejam legítimas (isto é, aprovadas conforme os trâmites formais necessários); elas também devem ser compatíveis com a legislação. Por isso, “não pode o condomínio impor período mínimo obrigatório de estadia para os locatários”, assim como os condomínios não podem limitar o exercício do direito de propriedade, restringindo a locação por temporada via plataforma Airbnb, “cabendo tal assunto somente ser tratado por legislação federal”.
Você ainda pode consultar abaixo algumas decisões importantes, de diversos tribunais do Brasil, que protegem o seu direito de alugar imóveis por temporada, inclusive mediante a plataforma do Airbnb. Existem outras decisões no mesmo sentido, e essas são apenas exemplos de como você pode buscar seus direitos se o seu condomínio tentar proibir que você alugue sua unidade ou restringir o acesso dos hóspedes:
ALAGOAS
TJAL – Processo nº 0700807-47.2019.8.02.0077 – A modalidade de aluguel por temporada é permitida, conforme a lei do inquilinato, ficando inalterada a natureza residencial da locação. Segundo a decisão, a rotatividade de pessoas no condomínio não compromete, por si só, a segurança dos condôminos ou, do contrário, seria proibida a entrada de visitantes a convite dos próprios moradores.
DISTRITO FEDERAL
TJDFT – Processo nº 0005572-71.2017.8.25.0000 – O Tribunal do Distrito Federal entendeu que o condomínio não pode convocar assembleia para proibir anúncios das unidades no Airbnb, porque essa proibição seria desarrazoada e desproporcional. Segundo o tribunal, a Constituição garante o direito dos proprietários de usar o apartamento e a Lei das Locações permite a locação por prazos curtos. Além disso, o anúncio em sites como o Airbnb não transforma a locação em atividade hoteleira.
GOIÁS
TJGO – Processo nº 5274971-88.2018.8.09.0175 – O tribunal de Goiás entende que a regulamentação, definida em assembleia, de obstar o proprietário de alugar ou emprestar sua casa a terceiros, interfere no direito de propriedade, sendo assim uma prática inconstitucional.
TJGO – Processo nº 5423458.47.2019.8.09.0051 – Nessa decisão concluiu-se que a disponibilização do imóvel para aluguel por curta temporada é uma prática legal e nada se assemelha a serviços de hotelaria. O Tribunal ainda observa que as reservas realizadas por meio das plataformas virtuais, como o Airbnb, tendem a se revestir de segurança, uma vez que nelas permanecem o registro de toda a transação financeira, bem como os dados pessoais daqueles que utilizarão o imóvel.
MINAS GERAIS
TJMG – Processo nº 5165508-71.2018.8.13.0024 – O Tribunal mineiro entendeu que a locação de imóvel, por curta temporada, não se equipara à atividade de hotelaria. A decisão se baseia também no direito de propriedade, previsto no art. 1.228, Código Civil, que abrange a faculdade de alugar o próprio imóvel, não podendo o proprietário ser impedido de usar, gozar e dispor do bem da forma como lhe aprouver. Foi ressaltado também que o aluguel por temporada não transforma a locação de unidades autônomas de um edifício residencial em locação comercial.
PERNAMBUCO
TJPE – Processo nº 0010415-72.2012.8.17.0810 – Essa decisão de Pernambuco também entendeu que o condomínio não pode proibir o Airbnb. Ela reconheceu que a locação pelo Airbnb não ameaça a segurança do condomínio, e ela é até mais segura do que as locações comuns: os provedores são obrigados a guardar os registros de acesso dos usuários pelo período de seis meses e, se o pagamento for feito com cartão de crédito, fica ainda mais fácil identificar e responsabilizar os hóspedes que causarem problemas.
RIO DE JANEIRO
TJRJ – Processo nº 0107553-45.2016.8.19.0001 – O Tribunal do Rio de Janeiro impediu o condomínio de proibir a locação por curta temporada sob o pretexto de que o anfitrião estaria desvirtuando a finalidade residencial do condomínio. Segundo o tribunal, a Lei de Locações reconhece que o aluguel por temporada tem finalidade residencial e, por isso, não há motivo para proibi-la.
TJRJ – Processo nº 0064727-38.2015.8.19.0001 – Em outra decisão do Rio de Janeiro, confirmou-se que o condomínio não pode proibir a locação por temporada. De acordo com o
julgamento, a Lei de Locações permite o aluguel por temporada e não estabelece um prazo mínimo. A decisão reconhece que essas locações, mesmo por curto prazo, são residenciais(como as locações comuns) e que, portanto, não há motivo para que o condomínio possa proibi-las.
SANTA CATARINA
TJSC – Processo nº 0313837-10.2018.8.24.0023 – O Tribunal de Santa Catarina entendeu que a atividade de locação não se confunde com a prática comercial da hotelaria. A Corte decidiu que é legal o aluguel por temporada através do uso de plataformas de locação, tendo prevalecido a garantia do direito fundamental à propriedade.
TJSC – Processo nº 0300652-89.2015.8.24.0125 – O Tribunal de Santa Catarina considerou inconstitucional o condomínio tentar proibir o anfitrião de alugar seu apartamento. Segundo o julgamento, a tentativa de proibir o aluguel pelo Airbnb é uma ofensa grave ao direito que a Constituição garante ao proprietário de utilizar e alugar o seu imóvel. O tribunal também reconheceu que é desigual e injusto proibir a locação pelo Airbnb, mas permitir que os vizinhos recebam familiares e amigos por períodos curtos.
TJSC – Processo 0000659-83.2013.8.24.0139 – Essa decisão anulou assembleia que tentou proibir a locação por temporada no condomínio. Ela reconheceu que o direito do anfitrião à propriedade do seu apartamento é um direito fundamental assegurado expressamente na Constituição. Também disse que não há motivo plausível para o condomínio retirar dos proprietários o seu direito constitucional de alugar o próprio apartamento.
TJSC – Processo nº 4014239-84.2018.8.24.0900 – O Tribunal de Santa Catarina impediu o condomínio de proibir a locação pelo Airbnb, porque o anfitrião tem direito de propriedade sobre o apartamento e pode alugá-lo por temporada. Segundo a decisão, o anfitrião só desvirtua da natureza residencial do condomínio se desenvolver atividades comerciais dentro do apartamento, como montar um escritório ou um ponto de vendas ao público.
TJSC – Processo nº 0302119-27.2016.8.24.0139 – Essa decisão de Santa Catarina reconheceu que o condomínio não pode proibir os anfitriões de alugar seus apartamentos por temporada. Segundo a decisão, a lei garante ao anfitrião o direito de alugar o seu apartamento e não impõe um prazo mínimo para as locações por temporada. Portanto, o condomínio não pode interferir nas locações. Ele pode apenas pedir a identificação dos hóspedes e aplicar multas em caso de violação das suas regras de convivência.
TJSC – Processo nº 4000879-03.2017.8.24.0000 – O Tribunal de Santa Catarina entendeu que o condomínio não pode limitar a quantidade de hóspedes que o anfitrião recebe por locação. Segundo a decisão, o anfitrião deve observar apenas a lotação máxima de pessoas estabelecida nas leis locais, mas o condomínio não pode ir além disso. Para o tribunal, limitar o número de hóspedes por locação é injusto, porque significa tratar o anfitrião de uma forma diferente do que os seus vizinhos, que podem receber quantos amigos e familiares quiserem nos seus apartamentos.
SÃO PAULO
TJSP – Processo nº 1004824-12.2020.8.26.0510 – O Tribunal anulou a deliberação de proibir a atividade de locação de imóvel definida na AGO, por entender que a locação por prazo inferior a 90 dias não viola a restrição convencional criada pelo loteador.
TJSP – Processo nº 1013433-89.2016.8.26.0100 – Mais uma vez o Tribunal de São Paulo entendeu que a locação por curta temporada é uma prática legal e não afasta a destinação do imóvel de uso residencial. Observou, ainda, não haver no caso qualquer indício de risco à segurança ou situações de interferências na rotina dos condôminos, não havendo assim justificativa plausível para restringir o pleno exercício do direito de propriedade da autora.
TJSP – Processo nº 1014407-38.2021.8.26.0008 – O Tribunal entendeu que ao locar seu imóvel por temporada, o anfitrião, por não exercer atividade empresarial e serviço de hospedagem, não transmuda a destinação da unidade imobiliária e não desvirtua sua finalidade residencial do imóvel, não ofendendo a convenção condominial.
TJSP – Processo nº 1017222-61.2018.8.26.0477 – Essa decisão condenou o Condomínio a pagar indenização por danos morais por ter impedido a hóspede e seus acompanhantes de ingressar no imóvel reservado na plataforma. A decisão observou que o aluguel por temporada é prática permitida pela Lei de Locações.
TJSP – Processo nº 1036428-84.2020.8.26.0576 – Essa decisão destaca fala do ministro Luis Felipe Salomão segundo a qual a locação realizada por plataforma virtual é até mais segura tanto para o locador como para a coletividade que com o locatário convive. Foi anulada a restrição ao direito de locar não prevista expressamente pelo Regimento Interno e pela legislação atinente às locações por temporada.
TJSP – Processo nº 1066793-65.2018.8.26.0100 – Neste processo, o Tribunal de São Paulo lembra que o direito à propriedade é constitucionalmente protegido e confere ao proprietário a faculdade de usar, gozar, dispor e reaver a coisa de quem quer que injustamente a possua ou detenha. Observa, ainda, que a locação de curto prazo relatada é autorizada pelo artigo 48, “caput”, da Lei de Locações (Lei no 8.245/91). O tribunal entende que mera locação da unidade condominial não implica modificação ou desvirtuamento da destinação residencial do edifício. Conclui que a proibição de qualquer tipo de locação de curto prazo no edifício, em especial aquelas oriundas de plataformas digitais, implica indevida restrição ao direito de propriedade do autor.
TJSP – Processo nº 2034446-39.2016.8.26.0000 – O Tribunal de São Paulo deixou claro que o condomínio não pode alterar a convenção para proibir o anfitrião de alugar seu apartamento pelo Airbnb. Essa decisão confirmou que a Constituição protege a propriedade do apartamento e o direito de o proprietário utilizá-lo e explorá-lo.
TJSP – Processo nº 2115834-61.2016.8.26.0000 – O Tribunal de São Paulo confirmou que o condomínio não pode impedir o anfitrião de alugar o seu apartamento por Airbnb, porque isso não significa que o imóvel passa a ter fins comerciais. Nas palavras do tribunal, a locação por temporada pelo Airbnb “nem na mais delirante das interpretações equivale à locação para fins comerciais ou industriais”.
TJSP – Processo nº 1036147-43.2016.8.26.0100 – Essa decisão anulou uma assembleia de condomínio que tentou proibir a locação por Airbnb, entendendo que ela tem natureza residencial e não se confunde com serviços de hotelaria. Segundo a decisão, a Constituição garante o direito do proprietário de utilizar o seu imóvel e o condomínio não pode impedi-lo. Ela ainda diz que o condomínio pode aplicar sanções em caso de má conduta no edifício, mas não impedir os condôminos de alugar seus apartamentos por temporada.
TJSP – Processo nº 1009601-48.2016.8.26.0100 – O Tribunal de São Paulo confirmou que o condomínio não pode impedir o anfitrião de alugar o seu apartamento por Airbnb sob o pretexto de que o anfitrião estaria exercendo atividade hoteleira. Segundo o tribunal, as locações por poucos dias têm a mesma natureza residencial que as de prazo longo. Ele também disse que se um hóspede tiver conduta inapropriada, o condomínio pode aplicar uma multa, mas não pode proibir o anfitrião de alugar o apartamento por temporada.
TJSP – Processo nº 1065850-40.2017.8.26.0114 – O Tribunal de São Paulo considerou novamente que o condomínio não pode proibir locações por temporada. De acordo com o tribunal, as locações por poucos dias não transformam o apartamento em imóvel comercial, nem em um hotel.
TJSP – Processo nº 1005350-81.2017.8.26.0704 – O Tribunal de São Paulo entendeu que, quando o anfitrião aluga seu apartamento por Airbnb, o condomínio não pode exigir a entrega anterior do contrato de locação com firma reconhecida, nem cópia autenticada dos documentos dos hóspedes. Segundo a decisão, exigir isso é uma prática abusiva e também discriminatória, porque inviabiliza a locação para estrangeiros.
TJSP – Processo nº 2139223-07.2018.8.26.0000 – O Tribunal de São Paulo impediu o condomínio de exigir que o anfitrião e o seu hóspede comparecessem à administração do condomínio para registrar os contratos de locação com firma reconhecida. Para o tribunal, só é razoável que o condomínio solicite a identidade do hóspede e a placa do veículo que ele utilizar.
TJSP – Processo nº 2194782-80.2017.8.26.0000 – O Tribunal de São Paulo entendeu que o condomínio não pode proibir os hóspedes de usarem as áreas comuns do prédio, como a piscina e a academia. O tribunal também impediu o condomínio de exigir documentos irrazoáveis, como autorizações com firma reconhecida. Segundo o tribunal, a rotatividade de hóspedes por si só não aumenta os gastos do condomínio e, se alguém descumprir regras, o condomínio pode aplicar multas, não precisando proibir os anfitriões de alugar suas unidades.
TJSP – Processo nº 1011315-08.2018.8.26.0477 – Essa decisão de São Paulo anulou assembleia de condomínio que pretendia proibir os hóspedes temporários de usarem as áreas comuns do condomínio, como a piscina. De acordo com o julgamento, a tentativa do condomínio de proibir os hóspedes temporários de usar as áreas comuns não tem “qualquer justificativa plausível” e viola tanto o direito do anfitrião como proprietário do imóvel como o direito dos hóspedes de usarem as áreas comuns.
TJSP – Processo nº 1001199-30.2018.8.26.0642 – Essa outra decisão de São Paulo também reconheceu que o condomínio não pode impedir os hóspedes de usarem as áreas comuns, como piscina e academia. Isso porque, para o julgamento, o condomínio não pode tratar os hóspedes de maneira diferente da que trata os condôminos, porque isso viola o direito constitucional à igualdade. Além disso, a decisão afirma que esse tipo de restrição prejudica o direito de propriedade do anfitrião, porque dificulta a alugar o seu apartamento.
SERGIPE
TJSE – Processo nº 0021111-79.2014.8.25.0001 – O Tribunal do Sergipe reconheceu que o condomínio não pode proibir os anfitriões de alugarem seus apartamentos pelo Airbnb. O tribunal deixou claro que o condomínio não pode presumir que os hóspedes são pessoas de má conduta, e que o risco de haver desentendimentos também existe nas locações por prazos longos. Além disso, a decisão lembrou que o condomínio pode aplicar multa em caso de má conduta dos hóspedes, mas não pode proibir a locação do apartamento.